ת"א
בית משפט השלום ירושלים
|
36423-11-10
05/02/2013
|
בפני השופט:
אברהם רובין סגן הנשיאה
|
| - נגד - |
התובע:
מרדכי קינן
|
הנתבע:
יאיר חברה קבלנית לעבודות בניה 1988 בע"מ
|
| פסק-דין חלקי |
1. האם התובע שלפניי, מתווך מקרקעין במקצועו, זכאי לקבל מן הנתבעת דמי תיווך, למרות שבין הצדדים לא נערכה "הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין", כנדרש לפי סעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996 (להלן -
"חוק המתווכים במקרקעין")- זו השאלה שמתעוררת במקרה שלפניי.
2. התובע הינו מתווך במקרקעין. הנתבעת הינה חברה אשר בנתה בפרויקט משכנות האומה בירושלים. על פי הנטען בכתב התביעה, התובע תיווך בין הנתבעת לבין קבוצת רכישה הקשורה בצד ג' 1 (רו"ח רז), ובהקשר זה הוסכם בעל פה בין התובע לבין הנתבעת, כי האחרונה תשלם לו דמי תיווך בסך של 170,000 ש"ח בתוספת מע"מ. הנתבעת סירבה לשלם לתובע את דמי התיווך ועל כן הגיש התובע את התביעה שלפניי. התובע טוען כי על אף העדר הזמנת תיווך בכתב הוא זכאי לדמי תיווך מכוח עקרון תום הלב ומכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט.
דיון והכרעה
3. סעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין קובע כי:
"מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה"
לשונו של הסעיף חדה, פשוטה וברורה - באין הזמנת תיווך בכתב לא קמה זכות לדמי תיווך. הוראה זו נדירה בחקיקה הישראלית. תוצאותיה קשות, משום שהיא שוללת את הזכות לדמי תיווך גם במקרים בהם ייתכן שלפי דיני החוזים נכרת הסכם בעל פה בין המתווך ללקוח. הוראה מיוחדת זו נחקקה על רקע ריבוי ההתדיינויות בין מתווכים ללקוחותיהם בשאלה האם נכרת בין הצדדים הסכם תיווך. עמד על כך כב' השופט שנלר בפרשת
מטרופוליס:
"אחד מהנושאים המרכזיים אשר החוק נועד ליתן מענה לו, מחלוקת בין מתווך לבין מי שהמתווך טוען להיותו לקוח לפעולת התיווך שביצע. טרם חקיקת החוק עדים היינו לסכסוכים רבים בין מתווכים לנתבעים על ידם לתשלום דמי התיווך, וזאת בשאלה האם אכן הוזמנה על ידם פעולת התיווך. המחוקק בחר לפתור שאלה זאת, בצו מנדטורי, המצריך הן הזמנה בכתב והן חתימת הלקוח, ובאופן שלא תיוותר מחלוקת בשאלת הזמנת פעולת התיווך"
(ראו - ע"א 1183/08
מטרופוליס יזום והשקעות נ'
הצלחת יחזקאל (2009) - פורסם באתר נבו).
במילים אחרות, במתח שקיים במקרים בהם לא נערכה הזמנת תיווך בכתב, בין הצורך לקדם וודאות משפטית ולמנוע ריבוי התדיינויות, לבין זכותו של מתווך לקבל שכר בעד עמלו, בחר המחוקק לקבוע שידו של מתווך תהיה על התחתונה. באמצעות חקיקת סעיף 9(א) ביקש המחוקק לקדם את הוודאות המשפטית, מתוך השקפה שבידי המתווכים הכוח לגרום לכך שלקוחותיהם יחתמו על הסכמי תיווך, ומתוך הערכה מפוקחת שהטרחה הנדרשת מהמתווך לשם קיום הוראת סעיף 9(א) אינה משמעותית. ועדיין נשאלת השאלה כיצד ניתן להצדיק סנקציה חמורה של שלילת דמי תיווך בגלל פגם טכני לכאורה, שעניינו דרישת הכתב? התשובה לכך, מעבר לשיקולים שהובאו לעיל, היא, שמרגע שנחקקה הוראת סעיף 9(א) השתנה המצב המשפטי, ומאחר שהדבר ידוע לכל העוסקים בתחום ניתן להניח ,כעניין עובדתי ומשפטי, שבמקום בו לא נערכה הזמנת תיווך בכתב כנראה שלא נקשרה עסקה מחייבת בין הצדדים.
4. על רקע האמור נשאלת השאלה האם במקרים שבהם לא נכרת הסכם תיווך בכתב פתוחה הדרך בפני המתווך לתבוע את שכרו מכוח העקרונות הכלליים של תום לב ומניעת התעשרות שלא במשפט? בפרשת
מטרופוליס השיב על כך בית המשפט בשלילה:
"אם נתעלם מהוראה זו (סעיף 9(א) - א.ר.)
, בדרך פרשנית או בדרך אחרת נעשה פלסתר את כוונת המחוקק ותכלית החוק.
.... נימוק זה מחייב גם את המסקנה, כי אם לא זכאי המתווך לדמי תיווך, אף אם היה הגורם היעיל, לא ניתן לזכותו בהם מכוח עילה משפטית אחרת, בין בגין עשיית עושר ולא במשפט, ובין בטיעון של ניהול משא ומתן שלא בתום לב"
(שם, בפסקאות 12-13 לפסק הדין, וכן ראו - ע"א (מחוזי ת"א) 2232/08
טל דורות נ'
יונה גרשי; ע"א (מחוזי ירושלים) 54879-02-12
מרחביה נכסים נ'
אנגלשטיין ; בר"ע (מחוזי י-ם)
פרג'י נ.
אפרתי- פורסמו באתר נבו).
עם זאת, בפסקי דין אחרים נקטו בתי המשפט בגישה מרוככת יותר לפיה:
"דיני התיווך הם ענף מדיני החוזים. קשר התיווך הוא קשר חוזי. לכן חובת תום הלב חלה במישרין מכוח סעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים (חלק כללי)... קיימת פסיקה לא מעטה שלפיה בנסיבות מסוימות תגבר דרישת תום הלב על דרישת הכתב ו/או על דרישות צורניות אחרות של חוק המתווכים, ולרבות העדר חתימה (ראה - ת"א 22340/03
טל נ'
שטרן (פורסם בנבו); ת"א (א) 1332/07
שלי רחל קדוש נ'
מלול יעקב מיכאל (פורסם בנבו); ת"א (ת"א) 65893/04
סטאטוס יועצי נדל"ן בע"מ נ'
ימאות ניהול ואחזקות בע"מ (פורסם בנבו)
".
( ראו- ת"א (ת"א) 54875/07
גרשי יונה נ'
דורות טל (פורסם בנבו).
במחלוקת זו דעתי כדעת המחזיקים בגישה הראשונה, וזאת מן הטעמים הבאים:
ראשית, הגישה הראשונה מגשימה היטב את תכלית חקיקתו של סעיף 9(א) לחוק המתווכים: